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分譲業者が売りやすくするため、マンション居住に絶対必要な修繕積立金を、極度に低く抑えたマンションが修繕時期を迎え、管理組合が混乱を起こすという事態です。
修繕が必要な10年、15年目に、突然管理会社から修繕積立金の極端な値上げを突き付けられて、管理組合内部が困窮するのです。
大手デベロッパーが分譲した京都の右京区にあるマンションですが、毎月の修繕費が1500円であったのが、一挙に2万5000円に引き上げられ、居住者は青息吐息になっている話もあります。
これからマンションを購入しようとする人は、価格以外に管理樹、修繕積立金の内容も見比べますから、膨大な修繕積立金を見ただけで、このマンション購入を諦める人もいるのではないかと思います。
ですから、中古マンション購入には築年数に応じて修繕はなされているのか、修繕積立金がどの程度貯まっているのかを確認しておかないと、後で大変な物入りになります。
またマンションであれば管理費用はどこでも同じだと思いがちですが、これはまったく違います。
規模の大きいマンションの管理費用は安く、戸数の小さいマンションの管理費用が高いのは仕方のないことなのですが、同規模、同戸数、同ランクのマンションでありながら、管理費用が倍も違うマンションがあり驚かされます。
この違いは、マンションを管理する経費の違いではなく、これも価値を格段に落とします。
エントランスに無造作に自転車やバイクが置かれていたり、掃除が行き届いていなかったり、壊れた設備を放置していたりすると、さらに下がることがあります。
中古住宅物件概要番とは,その住宅が公庫融資の対象となるかどうかをみるもので、次の躯項が調査判断されている。
構造や階胤住戸の広さ･規格および建築時期等建築韮単法の容積率･建ぺい率梓公庫建設基準の天井高、危険防止および２方向避難経路等対する分譲会社の考え方の違いからくる価格差だと思います。
片や管理は分譲会社の義務という考え方、片やマンション管理独自で完全な利益を計上したいという考え方で大きく違ってくるのではないかと思われます。
また分譲年代も大きく価格差に現れてきます。
基本的に年代の古いマンションは安く、新しいマンションは高いという傾向があります。
またマンションがよく売れた時代の管理費は高く、マンション不況の時代に売出されたマンションの管理費は安い傾向にあります。
この辺りをチェックしながらマンション探しをしていると、本当にびっくりするほど高い管理費で駄目な清掃業務している管理会社があるかと思うと、安い管理費でしっかりした清掃業務をしている管理会社に出あったりします。
この違いを自分の目でしっかりと確かめ、自分に適したマンション選びをすることが大事ではないでしょうか。
路線価格が下がったことで、世間（マスコミといった方が良いのかもしれません）は大騒ぎをしますが、一般的に不動産屋と名のつく人々は、世間のこの大騒ぎをバブル崩壊の虚脱感の中でいく分冷ややかに見ています。
路線価とは、公的な土地評価手法の1種で、一般的には、相続時に相続財産の土地の地価を評価するときに用いられる価格として知られています。
この価格が下がったところで、市場の地ここ2〜3年、７月の初め頃になると、突如大きな見出しで地価の下落が新聞の1面を賑わせるのが目につきます。
「住宅地20％下落」とか、「今年も土地価格大きく下落」とか、まるで土地下落がいつまでも続いているような印象を与える見出しですが、実は都市圏のニーズに基づいた土地価格は、ここ4〜5年下落していません。
少なくとも、関西地域の住宅地は下落状況ではありません。
現実の不動産市場では地価の下落がないのに、何故マスコミは地価の下落を報じるのでしょうか。
７月というのは国税局の外郭団体である納税協会連合会という財団法人が発行している路線価格の発表時期なのですが、その路線価格が市場価格と連動しないで極度の遅れで下落しています。
さらに、マスコミが市場を見ないで、路線価格に発表された下落価格をセンセーショナルにとらえ、そのまま報じています。
価格は何ら変化しません。
何故今、路線価格は下がり続けているのか。
その問い掛けに答える前に、もう一度、ここ4〜5年の地価下落について説明します。
京都では、土地は平成２年の春から夏を境に、極端な下落を始めました。
私はすでに昭和舵年には、いずれ地価は下がるだろうと考えており、その対策も取っていましたので、見境もなく膨張しつづけていた不動産価格が金融機関の融資規制を受けて暴落を起こしたとき、気分的には非常につらかったのですが、来るべきものが来たなという気持ちでした。
一応、地価の下落状況を読みながら事業を続けていたわけですから、地価の下落の匂いを喚いだときには、すばやく次の対策にかかりました。
すでに契約済みであった不動産売買契約を、手付けを放棄することで破棄し、当時販売中の不動産を2割程度値引きして販売しました。
しかし、一旦、不動産状況がおかしいという空気の中で不動産流通は実に流れにくく、私どもも、4苦8苦しながら物件を売り抜この、売り抜けた価格というのが尋常な価格ではありません。
1年目、私どもが地価の下落は2割から2割5分かと踏んでいたものが、ふたが開くと、4割近くまで下がりました。
翌年には、さらに2割方下落した地価が、その年の通常価格になりました。
結局、平成２年の４月頃から平成４年の４月頃までに、地価は6割から7割まで下落し、そこで下落は止まってしまったのです。
平成４年の春頃から住宅地は、下落した地価でそれなりの流通がありました。
また、平成５年は、我々業界ではミニバブルという言葉に代表されるような様相を呈し、平成６年の4月頃まではその状態が続いたのです。
片や、我々が土地価格下落にあえいでいた平成３年の路線価格は、何と平成２年より上昇していたのです。
いくらタイムラグがあるとはいえ、平成２年の６〜７月には、大都市圏の不動産業者は誰しも地価の下落に懐いていました。
それなのにそれから1年も後に出た平成３年度の路線価格は著しい値上がりをしていたのです。
当然、路線価格は翌年平成４年には、史上初めての下落を示しますが、市場価格が6〜7割の下落であるのに、路線価格は1割〜1割5分の下落でしかありませんでした。
一方、市場は平成４年には落ち着きを取り戻し、地価も安定。
住宅地に限定されるのですが、取引もスムーズにすすみ始めました。
この頃から、市場価格と路線価格に著しい逆転現象が生じ始めたのです。
バブル以前は、路線価格は公示価格の70％（現在は80％）、公示価格は市場価格の80％というのが常識でした。
ですから、ある不動産の市場価格が1億円であれば、路線価格は5000万円位が妥当な額だとされていました。
それが、その頃には、市場価格が1億円なら、路線価格は1億2000万円の値段がついていたのです。
今回の地価の下落で、市場の極端な下落に追いつかなかった路線価格は、一時的にとはいえ、市場価格を遥かに追い越してしまいました。
このことにより、様々な悲喜劇が発生しました。
相続時の物納が増えたのも、その理由の1つです。
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